و همزمان به دنبال به حداقل رساندن این افزایش هستند. همچنین کاهش عمده در قیمت مسکن اغلب با رکود اقتصادی همراه است و گاهی در پیدایش رکود مالی نقش دارد (آهیرن و دیگران، ۲۰۰۵).[۶]
بازار مستغلات ماهیّتاً پر نوسان است و این موضوع با تکیه بر مبانی نظری و داده های بازار مسکن قابل استنباط است. گرین (۲۰۰۲) بیان می کند توسعه بازار مسکن منجر به ادوار تجاری می­شود و توسعه تجاری از نوسان بخش مسکن تبعیت می کند. بحران های متعدد در بازارهای مالی کشورهای مختلف از جمله بحران پس انداز و وام در امریکا، بحران دهه ۱۹۸۰ در آرژانتین، مشکلات بلند مدت اقتصاد ژاپن که گاهی از آن به نام افسانه زمین یاد می­شود و بحران­های آسیایی در تایلند، مالزی و کشوهای دیگر از آن جمله است. تردیدی نیست ریشه بحران­های ذکر شده حباب قیمت املاک بوده است که به واقع ریشه در نقل و انتقالات شدید سرمایه به داخل کشور و به ویژه بازار املاک و مستغلات بدون توجه به ظرفیت­های اقتصادی و حاکمیت قوانین و مقررات منطقی و مستدل و نظام انگیزشی قوی داشته است. در مطالعات کیم[۷] (۲۰۰۰) و مرا و رنوآد[۸] (۲۰۰۰) تصریح شده که در بحران مالی آسیا بازار دارایی­های غیر منقول نقش مهمی داشته است. انگیزه­های تشدید بحران از طرف بخش حقیقی اقتصاد نیز تشدید می­گردید، از جمله می­توان به ساخت و ساز بیش از حد معمول و مورد نیاز اشاره کرد. مطالعات نشان می­دهد نوسان قیمت دارایی­ها در میان کشورهایOECD  تا اندازه قابل توجهی متأثر از تغییرات در بازار مالی و سیاست­های مرتبط بوده است. مطالعات ذکر شده در زمینه ارتباط بازار دارایی­های غیرمنقول و ادوار تجاری به همراه ارزیابی تلاش سیاست­گذاران در جهت کنترل بحران­ها و وضع قوانین و مقررات شرایط مناسبی برای بررسی فراهم می­آورد.۱-۲- بیان مسأله
در سال­های ابتدایی هزاره جدید در اکثر کشورهای صنعتی، همچنین در کشورهای در حال توسعه تغییر و تحولات قابل ملاحظه­ای روی داده به طوری که رشد قابل ملاحظه نقدینگی یکی از نشانه­ های آن است. در افق زمانی مشابه، بسیاری از کشورها افزایش­های متوالی در قیمت مسکن را تجربه کرده­اند. به عنوان مثال رشد قیمت اسمی مسکن در سال­های ابتدایی دهه ۲۰۰۰ در آمریکا (۷٪)، انگلستان (۱۳٪)، ایرلند (۱۲.۵٪)، کانادا (۷٪)، اسپانیا (۱۴.۴٪)، هلند (۸.۷٪) فرانسه (۱۰٪)، استرالیا (۱۲٪)[۹] و همچنین دیگر کشورهای OECD افزایش شدیدی در قیمت مسکن داشته اند. قیمت مسکن نقش قوی و موثر در متغیرهای اقتصاد کلان بازی می­ کند. آیا قیمت­های مسکن به تقویت فرایند انتقالی پولی از مازاد نقدینگی به متغیرهای کلان کمک می­ کند؟ و به طور خاص­، آیا نقدینگی جهانی به قیمت­های مسکن سرازیر می­شود؟ (بلک، ارس و ستزر، ۲۰۰۸)[۱۰] حال سوالی که مطرح می­شود این است که آیا رشد نقدینگی می ­تواند عامل افزایش قیمت مسکن باشد؟
بحران اقتصادی که هم اکنون کشورهای صنعتی را به شدت تحت تأثیر قرار داده و دامنه آن به اکثر کشورهای در حال توسعه رسیده با سرایت به مؤسسات بزرگ مالی، تبدیل به بحرانی فراگیر در بازارهای مالی شده و کاهش شدید قیمت سهام و سقوط بازارهای بورس را به همراه داشته است. ورشکستگی برخی بانک­ها و نهادهای مالی که نتیجه طبیعی این فرآیند است موجب اضطراب و نگرانی در بازارهای مالی و کاهش شدید اعتبارات، رکود اقتصادی و افزایش بیکاری شده است. در چنین وضعی، خانوارها نسبت به آینده اقتصادی نگران­تر می­شوند و سطح مصرف خود را به سرعت کاهش می­ دهند که این امر، تقلیل سطح فروش و کاهش سود بنگاه­های اقتصادی را به دنبال داشته و زمینه را برای کاهش سرمایه گذاری و افزایش بیکاری فراهم می­آورد و در یک کلمه بحران اقتصادی را تشدید می­ کند. علت اصلی بحران اخیر را باید در سه حوزه جستجو کرد؛ رونق کاذب بازار مسکن آمریکا، نوآوری­های مالی در اعطای وام­های رهنی پرخطر و فقدان نظارت کافی بر عملکرد بازارهای بورس و مؤسسات بزرگ مالی و سفته­بازان در بازار جهانی سرمایه (درخشان، ۱۳۸۷).
نقدینگی مهمترین متغیر پولی در اقتصاد کلان است که از طریق تعاملات حاکم بر تولید ناخالص ملی و سرعت گردش پول و نوسانات سطح عمومی قیمت­ها در معادله­ای موسوم به تئوری مقداری پول تعیین می­شود. آنچه مسلم است هرچه بازارهای پولی یک کشور گسترده­تر و عمیق­تر باشند، نهادهای تأثیرگذار بر نقدینگی نیز بیشتر خواهد بود. در حال حاضر نهادهای اثرگذار بر نقدینگی، بانک مرکزی، بانک­های دولتی و غیردولتی و مؤسسات اعتباری غیر بانکی (مردم و دولت) می­باشند. اگرچه نقدینگی در فضای اقتصادی مبتنی بر تولید، فی نفسه عامل مثبت تلقی می­شود اما در شرایطی که افزایش آن هیچ تناسبی با تولید ملی نداشته باشد، به تعبیر سنتی زمینه ساز ایجاد پول بدون پشتوانه یا پول سوزان است که به طور خودکار ارزش چنین پولی کاهش خواهد یافت.  نقدینگی شامل دو جزء پول و شبه پول است. رشد بی رویه نقدینگی باعث رشد سریع تقاضا برای کالاها و خدمات شده و چون در کوتاه مدت عرضه کالا و خدمات محدود است این امر منجر به ایجاد تورم در اقتصاد می­شود. کنترل حجم نقدینگی هدف نهایی کشورها برای رسیدن به اهداف کلان اقتصادی مثل ایجاد رشد تولید ناخالص داخلی، کنترل تورم، ایجاد موازنه در پرداخت­های خارجی، حفظ ارزش داخلی پول و ایجاد اشتغال است. در واقع کنترل نقدینگی به عنوان وسیله­ای برای رسیدن به اهداف کلیدی اقتصاد کلان است. بدین منظور حجم نقدینگی به گونه­ای تعیین می­شود که با حمایت از رشد تولیدات داخلی در حد ظرفیت­های تولیدی از بروز تورم جلوگیری نماید.
نقدینگی با انگیزه­های متفاوتی وارد بازار مسکن می­شود. بخشی از نقدینگی به انگیزه کسب و عایدی سرمایه و استفاده از تغییرات احتمالی قیمت مسکن و سایر دارائی­های جایگزین و بخش دیگری از آن تحت تأثیر تقاضای خانوارها برای تامین تقاضای سرپناه وارد بازار می­شوند. در مقابل تقاضای نقدینگی مربوط به وجه سوداگری مسکن تحت تاثیر چند عامل قرار می­گیرد:ـ تغییر در ترکیب دارائی خانوارها در اثر ریسک و بازدهی
ـ انتظارات قیمتی در بازار دارائی
نوسان و نقل و انتقال شدید حجم نقدینگی در بخش مسکن یکی از معضلات این بخش است. در ابتدا منابع عظیم مالی، بنا به دلایل مختلفی که به طور عمده ناشی از رشد نقدینگی در سطح کلان است، به سوی بخش مسکن و به صورت تقاضای سوداگرانه سوق می­یابند. در شرایط فقدان الگوها و کانال­های متشکل، ورود نقدینگی به تدریج حالت هجمه­ای به خود می­گیرد. از آنجایی که فعالیت­های سوداگرانه تابع قانون بازده نزولی سود نیستند، سود در بخش مسکن همچنان بالا می­ماند، تا زمانی که اضافه عرضه در بخش به یکباره انتظارات را نسبت به سودآوری این بخش تغییر داده، منابع مالی را از بخش مسکن خارج کرده و بخش مسکن و به تبع آن اقتصاد کشور را با رکود مواجه می­سازد. به این ترتیب فعالیت­های سوداگرانه در بخش مسکن  موجب افزایش قیمت آن و افزایش قیمت، موجب تغییر انتظارات و پیآمد آن افزایش بیشتر قیمت می­شود. این روند به همین صورت ادامه پیدا می­ کند، تا ناگهان بر اثر ازدیاد عرضه و فقدان تقاضای غیر سوداگرانه انتظارات معکوس شود و بخش مسکن وارد رکود شود. به دلیل اینکه بخش مسکن دارای بیشترین ارتباط پیشین با بخش­های اقتصادی است، با رکود بخش مسکن مجموعه اقتصاد به سمت رکود گسترده پیش خواهد رفت. مسئله مهم­تر آن­که ورود و خروج نقدینگی با حداقل شفافیت همراه است و همین عامل می ­تواند فرآیند تصحیح انتظارات در بازار را مختل سازد. اختلال در انتظارات موجب می­شود که فرآیند تصحیح خودکار انتظارات مدت زیادتری به طول می­انجامد و همین امر شدت نوسانات را افزایش می­دهد. با کانالیزه شدن جریان نقدینگی به سمت بازار مسکن، نهادهای سیاست­گذار به سادگی می­توانند از این بازار به عنوان ابزار کنترلی نوسانات استفاده کنند ( یزدانی، ۱۳۸۲).
بدین ترتیب مطالعه حاضر نقش نقدینگی به عنوان یکی از مهم­ترین عوامل موثر بر قیمت مسکن را در کشورهای OECD و ایران مورد بررسی قرار می­دهد و ارتباط نقدینگی و قیمت مسکن را در کشورهای ذکر شده تجزیه و تحلیل می­ کند.
۱-۳- ضرورت انجام تحقیق
یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای سرمایه­ای مسکن است که خود ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیت­پذیری سایر بخش­های اقتصادی برای جذب این نقدینگی دارد. در ادبیات اقتصادی نیز همواره از ویژگی بخش مسکن به عنوان ضربه گیر اقتصاد یاد شده است. در واقع می­توان ادعا کرد که بخش مسکن به نوعی هزینه سایر بخش­های اقتصادی را به ویژه به دلیل عدم وجود ظرفیت­های مناسب جذب کامل می ­پردازد.
تحت این شرایط و تا زمانی­که جذب نقدینگی موجود در سایر بخش­های اقتصادی همچون بازار سرمایه، بانک­ها و صنعت گسترش یابد، مسأله­ای که فراروی سیاست­گذاران بخش مسکن قرار می­گیرد این است که چگونه می­توان این هزینه را به حداقل رساند و یا در کنار آن تدابیری اتخاذ شود تا فرصت­هایی در جهت افزایش ظرفیت­های تولید و سرمایه­گذاری و به عبارت دیگر افزایش عرضه مسکن ایجاد کرد که خود می ­تواند آثار ضد تورمی داشته باشد و یا به عبارت دیگر جهت کنترل قیمت مسکن چه سیاست­هایی مناسب است؟
۱-۴- فرضیه ­های تحقیق

رشد نقدینگی بر افزایش قیمت مسکن در کشورهای مورد مطالعه اثر مثبت دارد.
۱-۵- اهداف اساسی از انجام تحقیق

بررسی نظریه­ های پیرامون ارتباط نقدینگی و قیمت مسکن و تحلیل شواهد تجربی
 

بررسی و تحلیل روند نقدینگی، قیمت مسکن و متغیرهای مرتبط 

بررسی و تحلیل مقایسه­ای ارتباط رشد نقدینگی و نوسانات قیمت مسکن بر مبنای شاخص­های مرکزی و پراکندگی
 

تخمین تابع قیمت مسکن و برآورد ضرایب و کشش­ها
 

ارئه توصیه­ها و پیشنهادات
۱-۶- روش انجام پژوهش
این مطالعه یک تحقیق تحلیلی – توصیفی است و به دنبال بررسی اثر نقدینگی بر نوسان قیمت در بازار مسکن می‌باشد. روش انجام تحقیق حاضر به­صورت کتابخانه­ای و جستجوی اینترنتی می­باشد. روش تجزیه و تحلیل اطلاعاتادامه مطلب در لینک زیر