۱-۲-۱-۱ تعریف سند

قانون مدنی اسناد را به دو دسته عادی و رسمی ِتقسیم نموده است (ماده ۱۲۸۶ ق.م) البته در اینجافقط با اسناد رسمی روبرو بوده و به تعریف آن می پردازیم در تعریف اصطلاحی  سند رسمی گفته شده نوشته ای است که به وسیله یکی از مامورین دولتی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات مربوط تنظیم می شود.

۱-۲-۱-۲ سند رسمی

۱-۲-۱-۲-۱ نظر قانون مدنی

در قانون مدنی تعریف صریح و روشنی از سند رسمی نشده است.

ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی در تعریف سند می گوید: هرنوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد همچنین در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنیمصادیق آن احصا شده که عبارتند از:

• اسنادی که در اداره ثبت به ثبت رسیده باشد.
• در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.
• نزد ماموریت رسمی تنظیم شده باشد.

البته رسمی بودن این اسناد مشروط به دو شرط زیر می باشد

– مامور تنظیم کننده سند صلاحیت تنظیم آن را داشته باشد.

– مقررات مربوط به تنظیم سند توسط مامور تنظیم کننده رعایت شده باشد.

۱-۲-۱-۲-۲  از نظر قانون ثبت

گرچه در قانون ثبت تعریف خاصی از سند رسمی نشده ولی از مطالعه ی مجموع موارد مربوط چنین استنباط می شود سند رسمی از نظر قانون ثبت سند ی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد سند رسمی از نظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی مذکور در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی با این توضیح که هر سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است از نظر قانون مدنی هم رسمی است مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اما ممکن است سندی از نظر قانون مدنی رسمی باشد ولی از نظر قانون ثبت سند رسمی به آن گفته نشود مانند شناسنامه چون توسط مامور ذیصلاح و مطابق مقررات صادر گردیده است، بنابر قانون مدنی سند رسمی است ولی چون در دفتر اسناد تنظیم نشده است در عرف ثبتی و از نظر قانون ثبت به آن سند رسمی گفته نمی شود. تفاوت دیگر سند رسمی از نظر قانون ثبت ومدنی در آثار آنهاست  مثلاً سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است بدون نیاز به حکم دادگاه قابل اجراست.

دراین پایان نامه نیز ما به بررسی اسنادی که از نظر قانون ثبت رسمی است خواهیم پرداخت.

۱-۲-۱-۲-۳  حدود اعتبار اسناد رسمی

منظور ازحدود اعتبار اسناد رسمی متحمل شدن اثرات حقوقی مندرجات سند (امور معنوی) است حدود اعتبار تمامی اسناد یکسان نبوده و از لحاظ موضوع سند متفاوت می باشد۱. بنابر اصل معروف “نسبی بودن اعتبار سند رسمی نسبت به طرفیت و اشخاص ثالث در صورت تصریح قانون” اعتبار اسناد رسمی نسبی است نه مطلق. بر این اساس ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی مقرر داشته “اسناد رسمی درباره طرفین و قائم مقام قانونی آنها معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد “[۴]

همچنین ماده ۷۰ قانون ثبت در این خصوص مقرر می دارد “اسناد ثبت شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم مقام قانونی آنها محسوب می شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت” این ماده در خصوص سایر امور از قبیل ایقاعات ساکت می باشد ولی این سکوت  حمل بر بی اعتباری آن امور نیست.

۱-۲-۱-۳ سند مالکیت

۱-۲-۱-۳-۱ تعریف سند مالکیت

“سند مالکیت نوعی از اسناد رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک که نام آن در دفتر املاک است به مالک ملک داده می شود و دولت دارنده آن را مالک ملک می شناسد هر چند که او متصرف در آن ملک نباشد “[۵]

بنابراین در اصطلاحات ثبتی سند مالکیت به همان کتابچه ای که پلمپ شده می باشد و در سه نوع ۱۲و۱۶و۳۲ برگی و یا اسناد جدید یک برگی توسط ادارات ثبت صادر و در اختیار مالکین قرار می گیرد. سند رسمی از نظر قانونی ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد

بنابراین در معامله یک باب منزل مسکونی چنانچه طرفیت معامله خود را در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایند سندی که دفترخانه تنظیم می کند و در اختیار متعاملین قرار میدهد یکنوع سند رسمی است ولی به این سند رسمی سند مالکیت گفته نمی شود.

۱-۲-۱-۳-۲ صدور سند مالکیت

از مسائل دقیق و پیچیده مساله صدور سند مالکیت است اگر عملیات مقدماتی ملکی طبق عرف پایان پذیرد و عارضه ناخوشی در کار نباشد صدور سند مالکیت پس از تهیه مستخرجه وثبت در دفتر املاک هیچگونه اشکالی پدید نمی آورد همانطور که ماده ۲۱قانون ثبت می گوید : ” پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت در دفتر املاک داده می شود”.

البته گاهی مساله به این سادگی نیست و صدور سند مالکیت غالباً با پیچیدگی خاصی همراه است شرایط عمومی صدور سند مالکیت عبارت است از :

• برای اینکه مامور ثبت بتواند سند مالکیت صادر نماید باید علم و قطع و یقین پیدا کند که هیچگونه اشکالی چه حتمی و یا احتمالی در راه صدور سند مالکیت وجود ندارد و به اصطلاح فقهی باید علم به عدم اشکال داشته باشد یعنی علم به منتفی بودن اشکال البته عدم علم به اشکال کفایت نمی کند یعنی نمی تواند مامور ثبت بگوید که من این سند مالکیت را صادر کردم چون یقین نداشتم که اشکالی  سر راه من بوده است و با استفاده از اصل صحت پا اصل برائت خود را مجاز در صدور سند مالکیت دیدم! چنین گفتاری به عنوان عذرو بهانه از وی پذیرفته نیست زیرا سند مالکیت در عرض حکم دادگاه بلکه از آن هم برتر است.

تبصره : آنچه ذکر شد مربوط به صدور سند مالکیت در اولین بار است اما اگر سند مالکیتی صادر و آنگاه اشکالی پیش آمد کند با وجود آن اشکال در تجدید سند مالکیت ( یا تفکیک بر اساس سند مالکیت نخستین) تردید بوجود آمد باز باید رعایت شرط عمومی صدور سند مالیکت یعنی یقین به انتفاء اشکال در بین باشد.

• حکم تملیک دادگاه و صدور سند مالکیت:

در قدیم ادارات ثبت عقیده داشتند که پس از صدور دستور تملیک از دادگاه باید انتقال محکوم به، به محکوم له در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و آنگاه اداره ثبت به محکوم له سند مالکیت بدهد مدت ها اختلاف بین محاکم و ادارات ثبت در این باب وجود داشت النهایه باین نتیجه رسیدند که تنظیم سند انتقال در دفتر در این مورد ضروری نیست در سال ۱۳۱۷ که آئین نامه قانون ثبت نوشته می شد همین نظر را در ماده ۱۲۴ قانون ثبت گنجاندند بنابرین صدور سند مالکیت پس از صدور دستور تملیک دادگاه نیاز به تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی ندارد.

۱-۲-۱-۳-۳ اعتبار اسناد مالکیت

ماده ۲۲ قانون ثبت می گوید : “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت”.

در این ماده قید “مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید” می تواند منشا تفسیر های گوناگون شود و نظرات متفاوتی بر جای گذارد به طوری که بدست اهل قانون مانند موم می تواند باشد یکی از آن طاووس و دیگری از آن مگس می سازد!

این ماده منطوقاً و مفهوماً دلالت دارد بر:

• ثبت ملک مثبت مالکیت کسی است که ملک بنام او ثبت شده است یا به او ارث رسیده است یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است.
• ثبت ملک به نام هر کسی سلب مالکیت از غیر می کند و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمی شود. بجز در مواردی که در ماده ۲۴ قانون ثبت آمده است و در آن موارد هم ادعا نسبت به عین مسموع نیست فقط قیمت واجور و خسارت قابل مطالبه است.
• پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل مالکیت محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید این امر از کلمه فقط که در ماده ۲۲ ذکر شده است استفاده می کرد.
• با توجه به ماده ۷۵۷ قانون آئین دادرسی مدنی نسبت به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده است به مرور زمان جاری نمی شود.
• مطابق ماده ۶۶۵قانون آئین دادرسی مدنی هر گاه رای داور مخالف مندرجات دفتر املاک یا سند مالکیت باشد باطل است و پذیرفته نمی شود.

۱-۲-۱-۳-۴ تفاوتهای اسناد رسمی با اسناد مالکیت

بین سند مالکیت و سند رسمی تفاوتهای زیر وجود دارد :

• تشریفات صدور و تنظیم این دو نوع سند متفاوت است.
• به طور کلی ثبت ملک در دفتر املاک نشانه خاتمه یافتن جریان ثبت است و پس از ثبت دیگر ملک جاری بدان اطلاق نمی شود بلکه ملک ثبت شده نامیده می شود اما ثبت سند رسمی در دفتر اسناد رسمی بدین معناست که با رعایت کلیه قوانین ملک بنام خریدار منتقل شده و ثمن و حقوق دولتی نیز پرداخت شده و از تاریخ تنظیم و امضای سند مالک ملک مزبور شخص خریدار می باشد.
• سند مالکیت منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است ولی سند رسمی منعکس کننده آخرین نقل و نتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده می باشد.
• سند مالکیت در اداره ثبت صادر می شود ولی سند نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و صادر می شود.
• سند مالکیت اماره قطعی وقانونی بر مالکیت اشخاص نسبت به املاک می باشد و لیکن سبب تملک نمی باشد ولی سند انتقال رسمی تنظیمی در دفتر خانه هم اماره قطعی و قانونی بر ملکیت اشخاص و هم سبب تملک و انتقال مالکیت می باشد.
• سند مالکیت صادره از سوی اداره ثبت به معنای اخص کلمه سند رسمی موضوع ماده ۹۲و۹۳ قانون ثبت محسوب نمی شود زیرا فی نفسه فاقد قدرت اجرایی و قابلیت اجرا بوده و مفاد آن به خودی خود قابل اجرا نمی باشد و این در حالی است که مفاد اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به نقل و انتقال املاک و تعهدات مندرج در اسناد تنظیمی بدون نیاز به حکمی از سوی محاکم دادگستری لازم الاجراء بوده و دارای ضمانت اجرائی می باشد[۶].