ویژگی ها و ماهیت زمین: زمین یک کالاست و دارای ویژگی هایی است که آن را از سایر کالاها متمایز می سازد: ۱٫ زمین به عنوان کالای محدود و تجدید ناپذیر ۲٫ زمین به عنوان نیاز مبرم و حیاتی بشر ۳٫ زمین به عنوان بستر زندگی و فضای زندگی ۴٫ زمین به عنوان ارتباط تنگاتنگ با مسائل زیست محیطی ۵٫ زمین به عنوان محیطی امن، زیبا و آسایش بشری.[۵]
گفتار دوم : نظریه های کاربری اراضی شهری
- نظریه نقش اجتماعی زمین : زمین از نظر ارزش و نقش اجتماعی در آسایش ، امنیت ، زیبایی ، رفاه و کیفیت زندگی بشری تاثیر اساسی دارد.
۲- نظریه نقش اقتصادی زمین: بسیاری از نظریه پردازان معتقدند که زمین به عنوان ثروت ملی محسوب می شود. بنابراین بازار زمین و مسکن یک بازار عادی نیست؛ چون نبایستی با تقاضا تطبیق داده شود.
۳- نظریه نقش کالبدی : نظریه برنامه ریزی فضایی معتققداست ، کاربری زمین شهری باید به ادراک زیبایی، هویت فضایی و احساس تعلق به محیط زیست پاسخ دهد.
۴- نظریه کارکرد گرایی: براساس اصول خردگرایی و هزینه- منفعت ، نحوه ی استفاده و بهره گیری از اراضی شهری ، نیز به عنوان ابزاری در جهت تسهیل کارکدهای شهری و تقویت کارایی شهری ، تلقی گردید و ضرورت «استفاده ی منطقی» و «استفاده بهینه» از زمین و فضا در دستور کار قرار گرفت.
۵- نظریه مدرنیسم: این نظریه بر حول محور مکتب مدرنیسم و در راستای قطع با گذشته و تاریخ و زمان نگاه می کند و فقط و فقط به مسائل معماری می پردازد.
۶- نظریه فرهنگ گرایی: این نظریه محورهای معنوی را بر محورهای مادی و کل شهر را بر اجزاء آن و مفهوم فرهنگی شهر را بر مفهوم مادی آن مقدم می شمارد.
۷- نظریه طبیعت گرایی: این نظریه آزادسازی انسان و رهایی وی را از محیط مصنوع و استقرار در طبیعت و توجه به کاربری های طبیعی به عنوان اوقات فراغت توصیه می نماید.[۶]
۸- نظریه سلامت روان: این نظریه به مشارکت شهروند در شکل بخشیدن به شهر را توصیه می نماید این نظریه نقش برنامه ریزی را به عنوان عاملی در کاهش بزهکاری گوشزد می کند و دیدی هجران زده نسبت به شهر های بزرگ صنعتی دارند. این گروه مسئله سرانه ها ، آستانه ها و معیارهای مناسب در زندگی (کاربری اراضی شهری) را مطرح می کند.
۹- نظریه پست مدرنیسم: در این نظریه از معیاری مدرن و کاربر یهای بی روح آن هم چون تبدیل شهرها به قوطی کبریت بی روح و بدون ارتباط با محیط ، وجود برج های اداری ، فروشگاه های بزرگ و غول آسا و بنا های پر هیبت انسان ستیز و نبود مدنیت انتقاد شد و به جای آن ترکیبی از عناصر جدید و سنتی با مفاهیم هنر بومی و هنر متعالی در ساخت و ساز شهرها پیشنهاد کردند.
۱۰ – نظریه توسعه پایدار کاربری زمین : مبانی نظری این رویکرد بر نگهداری منابع برای حال وآینده ازطریق استفاده بهینه از زمین و واردکردن کمترین ضایعات به منابع تجدید ناپذیر مطرح است.[۷]
گفتار سوم : علت توجه به کاربری زمین
در برنامه ریزی توجه به کاربری زمین، می تواند به ۵ قسم تقیسم شود :
بند اول: اهداف خاص و اصول مربوط به واحدهای مسکونی ، تفریحی ، آموزشی و استفاده های صنعتی زمین است و استانداردهای موجود برای چنین استفاده هایی را بر می شمارد.
بند دوم: بر ماهیت و الگوی توسعه در داخل مرز های شهر تاکید می کند
بند سوم: با دقت بیش تری به ناحیه ای که عمدتاً زمین توسعه نیافته شهر و ناحیه ی نفوذ شهر است نگاه می کند.
بند چهارم : تجزیه ، تحلیل و نتایج بخش های قبلی را فراهم می آورد و طرح هماهنگ و جامع استفاده از زمین برای شهر و ناحیه ی نفوذش ، شامل نواحی تفریحی ، آموزشی و سایر ضروریات ، وسائل تفریح و آسایش که برای سرویس دهی مردم تحت تاثیر ، الزامی است را پیشنهاد می کند.
بند پنجم: جزء کاربری زمین را کشف و ابزاری که می توانند برای اجرای طرح های پیشنهادی استفاده شوند را می شناسد.[۸]
گفتار چهارم : اهداف برنامه ریزی کاربری اراضی
بند اول : اهداف کلان
اهداف کلان بر دو پایه اصلی یعنی ارزش های توسعه پایدار و اعتلای کیفیت زندگی شهری ،استوار شده است.این اهداف بنا به نگرش جامع نگری به چهار عرصه اصلی تقسیم می شود.[۹]اهداف ایده آل و مطلوب بلند مدت ، کیفی و مبهمی هستند که ارزشها و آمال جامعه نشأت می گیرند.بر این اساس اهداف کلان در برنامه ریزی کاربری اراضی شامل موارد زیر می شود؛
۱-اهداف زیست محیطی: که در راستای این موارد می شود، جلوگیری از تخریب زمین،حفظ پیوند شهر و طبیعت،توسعه منابع،حفظ منابع تاریخی و فرهنگی،گسترش فضای سبز،مکان یابی صنایع و خدمات مزاحم، ایمنی از سوانح و …
۲-اهداف اقتصادی: که در راستای این موارد می شود،استفاده بهینه از زمین،جلوگیری از سوداگری زمین،تعدیل حقوق مالکیت، استفاده از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی و …
۳-اهداف اجتماعی : که در راستای این موارد می باشد، کاهش نابرابری در استفاده از زمین ،افزایش تسهیلات و خدمات عمومی، گسترش فضاهای جمعی،بهسازی بافت های قدیمی، زیبا سازی محیط شهری، تقویت هویت محله ای،اعتلای کیفیت کاربری مسکونی و تفریحی و…
۴-اهداف کالبدی-فضایی : که در راستای این موارد می باشد، توزیع متعادل کاربری ها ،جلوگیری از تداخل کاربری های ناسازگار،حفظ تناسب در توسعه عمودی و افقی،تشویق تنوع و اختلاط کاربری ها،حفظ تناسب میان توده و فضا، تدوین معیارها و استانداردهای مناسب کاربری و…
بند دوم : اهداف خرد یا ویژه
این اهداف وسیله ای برای دستیابی به اهداف کلان و نقطه ای است که برای دستیابی به آن کوشش های برنامه ریزی شکل می گیرد . اهداف خرد یا ویژه در برنامه ریزی کاربری اراضی شهری عبارتند از:
۱٫ کارایی: این هدف از طریق تشخیص مناسب ترین نوع استفاده از یک قطعه ی زمین ، که بیشترین فایده را با کمترین هزینه بدست می دهد، حاصل می شود و به واسطه ی همین امر توسعۀ شهر به صورت منطقی و با در نظر گرفتن رفاه عمومی صورت می گیرد و سلامتی مردم نیز تضمین می شود و با مکان یابی منابع آلوده ساز در خارج از منطقه ی شهری از آثار آلودگی های مختلف شهری و کانونهای آلوده ساز جلوگیری می گردد.
- برابری : هدف برنامه ریزی کاربری زمین از برابری این است که با کاربری صحیح و برنامه ریزی شده ، دسترسی تمامی گروه ها را به تسهیلات مورد نیاز و هم چنین توزیع منافع حاصل از آنها را به طور برابر و متوازن برای گروه های مختلف جمعیت شهری فراهم آورد.
پایداری: پایداری در کاربری اراضی به این معنی است که از امکانات و توان بالقوه هر قطعه زمین چنان بهره گیری شود که این توان نه تنها کاهش نیابد و از بین نرود به طور مداوم بر ظرفیت و ایستایی آن اضافه گردد.
۴٫ رفاه عمومی : یکی از عوامل مهم و موثر در تعیین اهداف برنامه ریزی کاربری اراضی شهری ، ملاحظات رفاه عمومی است. عوامل تعیین کننده رفاه عمومی عبارتند از : الف) تندرستی ب) ایمنی ج)آسایش د)امنیت.[۱۰]گفتار پنجم : معیارهای بهینه در مکان یابی کارکرد های شهری
در تعیین مشخصات مکانی هر نوع استفاده از زمین و هر نوع فعالیت شهری ، دو عامل هدایت کننده ، یعنی عامل رفاه اجتماعی و عامل رفاه اقتصادی ملاک سنجش قرار می گیرند. براساس این دو عامل بسیار کلی ، شش معیار زیر در مکان یابی عملکردهای شهری ، ملاک برنامه ریزی کاربری زمین شهری قرار می گیرد.
۱٫ سازگاری: عمده ترین تلاش شهرسازی ، مکان یابی برای کاربری های گوناگون در سطح شهر و جداسازی کاربری های ناسازگار از یکدیگر است . کاربری هایی که دود ، بو ، صدا و شلوغی تولید میکنند، باید از کاربری های دیگر ، به ویژه کاربری های مسکونی ، فرهنگی و اجتماعی جدا شوند.[۱۱]
۲٫ آسایش : دو مؤلفۀ فاصله و زمان مهم ترین مؤلفه در مکان یابی کاربری ها هستند. نوع دسترسی ها با فاصله و زمان سنجیده می شود . این دو عامل واحد اندازه گیری آسایش محسوب می گردند. چگونگی دسترسی به خدمات شهری مورد نیاز ساکنان و دوری از کاربری های مزاحم و ناسازگار از مؤلفه های مهم آسایش تلقی می گردند.[۱۲]
۳٫ کارایی: الگوی قیمت زمین شهری ، عامل اصلی و معیار اساسی تعیین مکان کاربری زمین است . هر نوع کاربری از لحاظ اقتصادی و سرمایه گذاری برآیند قیمت زمین و وضعیت آن از نظر آمادۀ سازی و مخارج آبادانی است که با روش تحلیل هزینه – منفعت مشخص می شود.[۱۳]
۴٫ مطلوبیت: مطلوبیت و دلپذیری در برنامه ریزی کاربری اراضی شهری یعنی تلاش در جهت حفظ و نگهداری عوامل طبیعی ، ایجاد فضاهای باز و دلپذیر ، چگونگی شکل گرفتن راه ها ، ساختمانها و فضاهای شهری.
۵٫ سلامتی: اعمال ضوابط محیطی و بهداشتی مناسب برای کاهش آلودگی حاصل از کاربری های مختلف و رعایت استانداردهای بهداشتی برای تامین سلامتی محیط زیست انسانی یکی از اهداف مکان یابی کاربری هاست.[۱۴]
۶٫ استاندارد های ایمنی: هدف از این کار به طور کلی حفاظت شهر در مقابل خطر های احتمالی است. خطرهای بلایای طبیعی مانند سیل ، زلزله و آتشفشان و طوفان و غیر طبیعی ، مانند هم جواری منطقۀ صنعتی با منطقۀ مسکونی که با اصل سازگاری مورد اشاره مغایرت دارد و سایر مواردی که به نحوه ی ضریب ایمنی و امنیتی شهر را تضعیف می کنند.
گفتار ششم : استانداردهایی برای ایجاد تسهیلات عمومی در سطوح گوناگون شهری استانداردهایی برای راهنمایی عمومی به قصد سرمایه گذاری در زمینۀ خانه سازی ، صنعت، تجارت و خدمات.استانداردهایی به عنوان راهنمای تفکیک اراضی ، منطقه بندی زمین شهری و اراضی پیرامون،برای فرایند برنامه ریزی کاربری زمین، در مورد فرایند کاربری زمین نظر واحدی وجود ندارد فرایند برنامه ریزی کاربری زمین ، شبیه برنامه ریزی شهری است.زیرا هم از لحاظ نظری و هم از جنبۀ عملی ، هسته مرکزی برنامه ریزی محسوب می شود و در چارچوب آن انجام می پذیرد. فرایند برنامه ریزی کاربری زمین از لحاظ عملی شامل شش مرحله است: مرحله اول، شناخت وضع موجود؛ بویژه شناخت اهداف و سیاست هایی که کاربری های متفاوت مسکونی، تجاری ، صنعتی و … مانند آنها در نظر گرفته شده اند.
آخرین نظرات